隨著部分住宅樓逐漸老化，維修成了居民關心的大問題。有居民找到物業公司要求維修，物業公司卻表示，住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修應當使用住宅專項維修資金。住宅專項維修資金是專項用于住宅共有部位、共有設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，被稱為房屋的“養老錢”。

不過，有不少市民反映，住宅專項維修資金申請門檻高、手續繁雜，存在使用不順暢、收支不透明等問題。《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》將于2月1日起正式實施，并明確維修資金的使用，應當遵循業主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，以保障保修期滿后的住宅共有部位、共有設施設備安全及正常使用為目的，不得挪作他用。

維修資金使用麻煩

電梯故障；消防設施故障；屋面、外墻滲漏；產權歸業主的二次供水水泵運行中斷；排水設施堵塞、爆裂；樓體外立面存在脫落危險等等，不僅影響小區居民正常生活，還會影響業主的生命財產安全。有了“病”就得花錢治，這些比較大的“病癥”，不約而同地指向住宅專項維修資金。

2023年，家住太原市晉源區義井街道某小區的張先生家墻面出現滲水的情況，后經物業工作人員排查發現，是樓頂出現了滲漏的情況才導致張先生家墻面出現滲水。隨后，物業工作人員在單元門口貼了通知，讓每戶平攤160元維修費用。

“均攤的錢確實不多，但我想著之前交過房屋維修資金了，就想問問這個錢能不能從這里面直接扣。”張先生問過物業以后，得到的答復是，維修資金用不了。原因是流程繁瑣，如果想要動用房屋維修資金，需要三分之二以上的業主同意，還得有人出面牽頭、跑多個部門辦手續，這樣的麻煩事自然鮮有人自愿承擔。

張先生說：“物業告知我，如果堅持要用，就得自己去跑手續，物業只能是配合。聽了物業的解釋，我作為業主都嫌麻煩。”

采訪中，該物業的負責人表示：“如果由物業出面申請使用維修資金，就得由三分之二以上的業主簽字同意，單征求意見這一項工作就會被卡住，之前其他樓我們試過，簽字這事很麻煩。如果是業主個人申請，流程相對會簡單些，所以我們建議是他自己申請，如果中間需要蓋章或者開證明，我們會配合的。”

物業費和維修資金有區別

在采訪中有業主提出質疑：“明明交了物業費，為什么還要使用維修資金？”不少居民都對住宅專項維修資金表示不知道、不了解。兩者到底有什么區別呢？

張先生說：“物業公司收了物業費，就應該承擔相應的責任，而不是一味地去推脫責任，就我一棟樓的樓頂出現了滲漏情況，完全可以使用物業費進行維修，我繳納的物業費里面就包含了共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護。”

對此，山西德為律師事務所任毅律師介紹，物業費和住宅專項維修資金的區別主要體現在使用范圍上。物業費是指物業管理人提供物業服務，接受物業服務的業主根據物業服務合同應支付的費用，主要范圍是用于物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護，比如日常衛生清潔、安保秩序、綠化養護及其他設施的日常運行保養等。而維修資金則專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，范圍一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面等。

“維修資金的所有權是全體業主，而物業費的所有權是物業公司。維修資金并不包含在物業服務費中。”任毅說道。

黨建引領社區治理共破難題

針對維修資金使用難問題，任毅表示：“一個重要原因就是使用維修資金要組織召開全體業主大會，但對于超大規模小區，幾乎不可能。”

任毅認為，破解維修資金使用難問題，需簡化申請審批流程和加強監管需要齊頭并進。申請事由符合維修資金的使用條件，并且在政府的牽頭下進行才能事半功倍。此外，各級主管部門向業主宣講住宅專項維修資金政策、引導業主主動參與住宅專項維修資金使用。通過多元化監督，促進住宅專項維修使用更加規范。

隨著晉源區義井街道三巷社區十六中家屬院小區提質改造竣工，這樁難題變易事，社區書記張金玉表示：“以黨建引領帶動居民自治，讓大家有事‘一起商議一起管’正是破解老舊小區治理難題的有效途徑。在居民的共同商議下，小區品質提升工程以惠民為出發點，將路面瀝青鋪設、消防設施更新、綠化整理、停車位劃線、樓道燈更換、單元門翻新等10余條內容納入必改項目，統一規劃，綜合改造。通過民主議決，最終全體業主中，使用維修基金改造意愿率達80%。”

張金玉表示，全額使用維修基金進行既有小區品質提升，是黨建引領社區治理共破難題的新模式，在維修基金充足和充分尊重民意的前提下，用得其所，值得推廣。

明確了維修資金交存和使用

穩步推進老舊小區改造，進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區改造和老舊住宅電梯更新改造中的作用。《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》明確，在交存方面，商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％。業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%。新建商品房在辦理網簽備案時由建設單位代為足額繳納維修資金，存入維修資金專戶；未出售的房屋，由建設單位在辦理竣工驗收備案前足額繳納首期維修資金，存入維修資金專戶，待房屋交付時憑維修資金專用票據向業主收取。建設單位應當在簽訂房屋買賣合同時向購房人說明維修資金交納事宜，并將該內容約定為合同條款。

在使用方面，申請人編制維修資金使用方案，并在表決前提前15日通知業主，同時在物業管理區域顯著位置公告。使用方案應當包括維修項目基本情況、費用預算、列支范圍等；維修資金使用方案應當經維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，且經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，表決結果在物業管理區域顯著位置公示7日；申請人持業主表決結果和使用方案等資料，報維修資金管理機構、售后公有住房維修資金管理部門申請列支，所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）協助做好資料審核和現場查驗；維修資金管理機構、售后公有住房維修資金管理部門及時將維修資金劃轉至維修單位。

省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處處長李志峰表示，維修資金管理機構、售后公有住房維修資金管理部門應當至少每年公布一次維修資金交存、使用、增值收益等情況，并接受業主、公有住房售房單位的查詢。業主、公有住房售房單位對維修資金公布和查詢結果有異議的，可以申請復核，維修資金管理機構、售后公有住房維修資金管理部門應當自收到申請5日內予以書面答復。 本報記者 秦昕