各縣、市、區(qū)人民政府，龍感湖管理區(qū)、黃岡高新區(qū)管委會、黃岡白潭湖片區(qū)籌委會、白蓮河示范區(qū)管委會，市直各單位：

《黃岡市區(qū)居民小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會管理辦法（試行）》《黃岡市區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法（試行）》《黃岡市區(qū)居民小區(qū)電梯使用安全管理辦法（試行）》《黃岡市區(qū)居民小區(qū)車庫車位規(guī)劃建設(shè)與使用管理指導(dǎo)意見（試行）》已經(jīng)市委、市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

2020年11月24日

為深入貫徹省、市關(guān)于推進(jìn)黨建引領(lǐng)城鄉(xiāng)基層社會治理精神，進(jìn)一步健全完善市區(qū)居民小區(qū)治理體系，著力提升市區(qū)居民小區(qū)治理能力，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》和《中共黃岡市委關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)居民小區(qū)黨組織建設(shè)提升基層社會治理效能的意見》（黃發(fā)〔2020〕6號）等有關(guān)規(guī)定和文件精神，結(jié)合市區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

一、依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會

（一）明確業(yè)主身份條件。小區(qū)業(yè)主是指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)證或者房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書中載明的權(quán)利人。尚未依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（含房屋所有權(quán)登記）、根據(jù)法律規(guī)定可確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的房屋實(shí)際居住人，也可視為業(yè)主。已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者雖已出售尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，其建設(shè)單位為業(yè)主。不具備業(yè)主身份條件的小區(qū)居民，不應(yīng)推選為業(yè)主代表或業(yè)主委員會成員。

（二）做好成立業(yè)主大會的籌備組織工作。市區(qū)各小區(qū)應(yīng)依法成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會，由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。小區(qū)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會或業(yè)主委員會職責(zé)。首次業(yè)主大會應(yīng)按有關(guān)規(guī)定要求依法依規(guī)籌備，籌備組組長由街道辦事處代表或街道辦事處委托所在社區(qū)“兩委”班子成員擔(dān)任。業(yè)主大會成立由街道、社區(qū)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)，小區(qū)黨組織加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和把關(guān)，并承擔(dān)具體籌備工作。業(yè)主人數(shù)超過300人的物業(yè)區(qū)域，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主代表大會由業(yè)主代表組成。

（三）嚴(yán)格業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員推選條件。業(yè)主代表推選由社區(qū)居委會負(fù)責(zé)指導(dǎo)，小區(qū)黨組織加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌和把關(guān)定向。業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生。規(guī)范業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員推選程序，社區(qū)居委會加強(qiáng)對候選人的資格審查，紀(jì)檢監(jiān)察、公安、法院、信訪等相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門予以支持配合。小區(qū)黨組織指導(dǎo)業(yè)主委員會制定管理規(guī)約和業(yè)主委員會選舉辦法，對業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員資格條件進(jìn)行具體約定。

（四）鼓勵(lì)黨員干部及公職人員參與小區(qū)管理。鼓勵(lì)引導(dǎo)把符合條件的在職、退休黨員干部及公職人員、人大代表、政協(xié)委員推選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員；條件具備的小區(qū)，業(yè)主代表中黨員比例應(yīng)達(dá)到50％以上，業(yè)主委員會委員中黨員比例應(yīng)達(dá)到50%以上。大力推行小區(qū)黨組織、業(yè)委會成員“雙向進(jìn)入”“交叉任職”，條件具備的小區(qū)其“交叉任職”的比例不少于三分之一。鼓勵(lì)與支持把符合條件的小區(qū)黨組織書記通過法定程序推選為業(yè)主委員會主任。

二、加強(qiáng)業(yè)主大會和業(yè)主委員會運(yùn)行管理

（五）規(guī)范業(yè)主大會運(yùn)行程序。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由業(yè)主委員會組織并主持，也可根據(jù)實(shí)際情況由社區(qū)居委會或小區(qū)黨組織主持。業(yè)主委員會提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議的重大事項(xiàng)、重要問題等，應(yīng)事先提交小區(qū)黨組織討論通過。屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)依法依規(guī)經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定，不得以業(yè)主委員會會議或其他會議決定代替。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議表決事項(xiàng)，可根據(jù)情況采用會議表決或征求意見等多種方式。

（六）規(guī)范業(yè)主委員會運(yùn)行程序。業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)足；空缺委員人數(shù)未達(dá)到50％的，通過召開業(yè)主大會會議進(jìn)行補(bǔ)選，或者根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定進(jìn)行增補(bǔ)；空缺委員人數(shù)超過50％的，業(yè)主委員會應(yīng)停止工作，由小區(qū)黨組織提請選舉新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿，或因空缺委員人數(shù)超過50％而停止工作，在新一屆業(yè)主委員會選舉完成之前，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會的職責(zé)，可委托小區(qū)黨組織負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)。

（七）加強(qiáng)業(yè)主代表管理。業(yè)主代表候選人應(yīng)按樓棟、單元或區(qū)域進(jìn)行推選，堅(jiān)持業(yè)主自薦與組織推薦相結(jié)合，同時(shí)兼顧所代表的物業(yè)專有面積均衡，并有三分之二以上業(yè)主參加、三分之二以上參與人數(shù)同意才能當(dāng)選。一個(gè)樓棟、一個(gè)單元或區(qū)域不得少于l名業(yè)主代表，業(yè)主代表人數(shù)不得少于物業(yè)區(qū)域業(yè)主總?cè)藬?shù)的1％。業(yè)主代表應(yīng)依法履行代表職責(zé)，審議表決事項(xiàng)前應(yīng)通過適當(dāng)方式征詢業(yè)主意見，業(yè)主委員會應(yīng)提供必要條件或便利。業(yè)主代表應(yīng)根據(jù)征詢意見的情況，綜合相關(guān)政策法規(guī)及多方面情況，依法公正行使表決權(quán)，未經(jīng)同意表決意見不得對外公開。

（八）建立業(yè)主委員會委員退出機(jī)制。業(yè)主委員會工作規(guī)則應(yīng)明確業(yè)主委員會委員的辭職、免職、罷免條件和程序。業(yè)主委員會要加強(qiáng)對委員的管理和考評，小區(qū)黨組織及業(yè)主監(jiān)督委員會要加強(qiáng)日常監(jiān)督。對喪失委員資格條件的，利用職權(quán)干擾小區(qū)日常管理和運(yùn)轉(zhuǎn)的，不服從社區(qū)居委會指導(dǎo)或拒不執(zhí)行業(yè)主委員會決定的，業(yè)主委員會或小區(qū)黨組織應(yīng)當(dāng)報(bào)請街道辦事處、社區(qū)居委會開展調(diào)查核實(shí)，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，由業(yè)主代表大會決定終止其委員職務(wù)。

（九）全面推行樓棟長制度。樓棟長一般由業(yè)主自薦、樓棟推選產(chǎn)生，且應(yīng)經(jīng)過必要的資格條件審查。樓棟長空缺的，鼓勵(lì)與引導(dǎo)樓棟黨員干部及公職人員、業(yè)主代表志愿擔(dān)任樓棟長。業(yè)主委員會應(yīng)加強(qiáng)對樓棟長的日常服務(wù)管理。

三、規(guī)范業(yè)主監(jiān)督委員會職責(zé)

（十）明確業(yè)主監(jiān)督委員會職責(zé)。鼓勵(lì)小區(qū)設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會，在小區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，監(jiān)督業(yè)主失德失信行為、業(yè)主委員會失職失責(zé)行為以及小區(qū)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則等規(guī)定執(zhí)行情況。業(yè)主監(jiān)督委員會列席業(yè)主大會和業(yè)主代表大會會議，業(yè)主監(jiān)督委員會主任列席小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會會議。業(yè)主監(jiān)督委員監(jiān)督建議可作為小區(qū)有關(guān)資格審查、檢查考評、征求意見、討論審議的重要依據(jù)，重要的監(jiān)督建議可提交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會表決。

（十一）規(guī)范業(yè)主監(jiān)督委員會人員組成。業(yè)主監(jiān)督委員會由業(yè)主及物業(yè)區(qū)域公共服務(wù)管理人員組成，其人選由社區(qū)居委會和小區(qū)黨組織征求各方面意見協(xié)商產(chǎn)生，并報(bào)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會備案。業(yè)主監(jiān)督委員會委員可以由街道辦事處負(fù)責(zé)人、轄區(qū)公安干警、社區(qū)或小區(qū)黨組織成員、網(wǎng)格員、業(yè)主代表、樓棟長、下沉黨員及公職人員、居住在小區(qū)人大代表和政協(xié)委員等組成，且應(yīng)經(jīng)過相關(guān)部門資格審查。業(yè)主監(jiān)督委員會人數(shù)為不超過11人的單數(shù)，其中黨員不少于總?cè)藬?shù)的三分之一。業(yè)主監(jiān)督委員不得與業(yè)主委員會交叉任職。

四、加強(qiáng)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)服務(wù)與監(jiān)督

（十二）加強(qiáng)工作指導(dǎo)。街道要加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會運(yùn)行的規(guī)范統(tǒng)籌、綜合協(xié)調(diào)。社區(qū)要加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會組建、換屆、增補(bǔ)改選和日常運(yùn)行等的指導(dǎo)和監(jiān)督。民政部門負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、政策指引和日常監(jiān)管，督促小區(qū)自治機(jī)構(gòu)依法依規(guī)自治管理，加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)自治情況調(diào)研分析，及時(shí)制訂完善相關(guān)政策措施。業(yè)主委員會應(yīng)積極配合并自覺接受社區(qū)和民政部門指導(dǎo)、監(jiān)督，定期報(bào)告工作。

（十三）建立健全小區(qū)治理協(xié)調(diào)機(jī)制。健全小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三方聯(lián)動(dòng)”協(xié)調(diào)機(jī)制，形成小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主“四位一體”治理體系。小區(qū)黨組織主要負(fù)責(zé)小區(qū)治理的政治引領(lǐng)、思想引導(dǎo)和組織把關(guān)；業(yè)主委員會主要負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)小區(qū)黨組織決議，執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定，具體管理小區(qū)日常事務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定履行物業(yè)服務(wù)管理職責(zé)。大力推行黨組織提議、業(yè)主委員會商議、業(yè)主大會或代表大會決議運(yùn)行機(jī)制，提交業(yè)主大會或代表大會審議事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)過小區(qū)黨組織提議、業(yè)主委員會討論。

（十四）實(shí)施信息化管理。建設(shè)并打通市域政務(wù)服務(wù)APP、服務(wù)熱線、微信公眾號等渠道，推動(dòng)黨建、政務(wù)、服務(wù)“多網(wǎng)合一”，為提升小區(qū)治理水平提供便捷化信息服務(wù)。在確保業(yè)主意見表達(dá)真實(shí)、有效的前提下，建設(shè)業(yè)主決策網(wǎng)上投票系統(tǒng)，鼓勵(lì)與支持積極采用在線投票形式進(jìn)行審議表決。

黃岡市區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法（試行）

為深入推進(jìn)市區(qū)小區(qū)治理，切實(shí)解決物業(yè)服務(wù)糾紛多、物業(yè)費(fèi)收繳難問題，進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)物業(yè)服務(wù)與管理，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《中共黃岡市委關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)居民小區(qū)黨組織建設(shè)提升基層社會治理效能的意見》（黃發(fā)〔2020〕6號）有關(guān)規(guī)定和文件精神，結(jié)合市區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

一、改進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理

（一）推動(dòng)市區(qū)各類小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。積極探索老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)屬地管理或委托管理，支持規(guī)模小區(qū)或有條件的小區(qū)優(yōu)先選聘黨組織健全、管理規(guī)范、信用評級高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。引進(jìn)全國知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)，針對不同小區(qū)片區(qū)特點(diǎn)，靈活采取單獨(dú)或連片接管等方式，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有序進(jìn)駐、有效管理和服務(wù)。

（二）規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同。全面推行物業(yè)服務(wù)合同化管理，住建部門聯(lián)合市場監(jiān)管部門制訂統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同范本，規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同條款，遵照有關(guān)法律法規(guī)，明確物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和雙方權(quán)責(zé)義務(wù)。各類小區(qū)不得訂立物業(yè)服務(wù)陰陽合同，物業(yè)服務(wù)合同不得整體轉(zhuǎn)包。

（三）公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位通過公開招投標(biāo)等方式進(jìn)行選聘。前期物業(yè)終止前，由社區(qū)居委會牽頭，指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會組織公開招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)方式公開選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在行業(yè)主管部門指導(dǎo)下，事先制訂具體工作方案并報(bào)社區(qū)研究同意，確保物業(yè)服務(wù)選聘或解聘依法依規(guī)、公開有序。

（四）開展個(gè)性化物業(yè)服務(wù)。支持各小區(qū)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，制訂個(gè)性化的小區(qū)物業(yè)服務(wù)清單。由社區(qū)居委會牽頭，小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、公共設(shè)施、公共場地等服務(wù)的細(xì)化清單，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)具體范圍及項(xiàng)目、物業(yè)企業(yè)及業(yè)主的責(zé)任邊界，并可根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況實(shí)行年度動(dòng)態(tài)調(diào)整。

二、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管

（五）強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理。鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，培育一批有實(shí)力、有口碑、有信譽(yù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建立物業(yè)行業(yè)監(jiān)管平臺，采集并完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)從業(yè)人員及服務(wù)項(xiàng)目、信用等級等基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)，每年組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評級，定期向社會公布物業(yè)行業(yè)信用信息。對業(yè)主、業(yè)主委員會投訴較多、整改不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要按照《黃岡市住建行業(yè)信用管理暫行辦法》《黃岡市住建行業(yè)信用“紅黑名單”管理辦法》，依法依規(guī)實(shí)行守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒。住建部門、物業(yè)行業(yè)協(xié)會每年要組織開展市區(qū)物業(yè)服務(wù)專項(xiàng)培訓(xùn)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)水平。

（六）建立物業(yè)服務(wù)報(bào)告及質(zhì)量評議制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定向業(yè)主委員會報(bào)告物業(yè)服務(wù)情況，未約定的每半年應(yīng)向業(yè)主委員會報(bào)告物業(yè)服務(wù)情況，并接受業(yè)主委員會及小區(qū)黨組織、住建部門、物業(yè)行業(yè)協(xié)會等綜合評議，評議結(jié)果報(bào)社區(qū)居委會及行業(yè)主管部門，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評級、行業(yè)評比及參選續(xù)聘的重要依據(jù)。

（七）全面推行物業(yè)服務(wù)信息公開。物業(yè)服務(wù)合同及服務(wù)清單應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主公開，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置固化，并向社區(qū)居委會報(bào)備。物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、人員情況、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)及收繳情況、車庫車位租售情況、維修資金使用情況、公共經(jīng)營及收益情況等物業(yè)服務(wù)基本信息及合同履行情況應(yīng)每年向業(yè)主公開，并作為物業(yè)服務(wù)報(bào)告的重要內(nèi)容。

三、健全物業(yè)服務(wù)糾紛多元調(diào)處機(jī)制

（八）厘清物業(yè)服務(wù)糾紛化解職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要全面履行物業(yè)服務(wù)主體責(zé)任，建立健全快捷、便民的登記、受理、處理、反饋機(jī)制，確保業(yè)主投訴有人理、及時(shí)辦、有反饋。業(yè)主委員會要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，對業(yè)主投訴多次或涉及多個(gè)業(yè)主、多個(gè)樓棟單元的物業(yè)服務(wù)問題，及時(shí)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主進(jìn)行對話、協(xié)商和調(diào)解。小區(qū)黨組織加強(qiáng)思想引導(dǎo)和政策宣傳，著力推動(dòng)矛盾糾紛化解。街道、社區(qū)要加強(qiáng)對小區(qū)業(yè)主反映突出的物業(yè)服務(wù)難點(diǎn)焦點(diǎn)問題的綜合協(xié)調(diào)，組織相關(guān)職能部門及小區(qū)各方進(jìn)行綜合調(diào)處，積極回應(yīng)群眾關(guān)切。住建部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)調(diào)研分析和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，及時(shí)研究行業(yè)共性問題，提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管水平。

（九）完善糾紛處理辦法。住建部門要組建市區(qū)物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解委員會，通過第三方機(jī)制推動(dòng)業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)之間矛盾化解，提高物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛調(diào)處公信力。充分發(fā)揮法律手段在物業(yè)服務(wù)糾紛處理中的積極作用，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解及仲裁、訴訟相互銜接的服務(wù)糾紛解決工作新模式。人民法院應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)訴訟請求“快審、快判、快結(jié)”。

四、規(guī)范物業(yè)費(fèi)收繳

（十）建立物業(yè)費(fèi)催收及懲戒機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全公開、透明、人性化的宣傳、溝通、提醒、催收、催繳、通報(bào)等收費(fèi)管理機(jī)制。對不按時(shí)交納的業(yè)主可采取適當(dāng)方式及時(shí)告知，也可向業(yè)主委員會及小區(qū)黨組織、業(yè)主單位書面反饋。業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)情況，納入小區(qū)各類資格審查和評先評優(yōu)推薦的重要條件。對經(jīng)提示提醒且無正當(dāng)理由、連續(xù)12個(gè)月仍未交費(fèi)的業(yè)主，由社區(qū)居委會或小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會按程序停止或終止其在小區(qū)的公共職務(wù)（業(yè)主代表、樓棟長或小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會成員）。

（十一）健全物業(yè)費(fèi)清收協(xié)同機(jī)制。小區(qū)物業(yè)費(fèi)清收情況納入社區(qū)基層社會治理的重要內(nèi)容，街道、社區(qū)要強(qiáng)化屬地責(zé)任、加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，及時(shí)督促物業(yè)企業(yè)改進(jìn)服務(wù)，指導(dǎo)小區(qū)各方加強(qiáng)配合，推動(dòng)轄區(qū)居民積極主動(dòng)交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主委員會要把督促、引導(dǎo)業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)作為重要職責(zé)，對逾期不交納或拒付物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。支持人民法院對拒交物業(yè)費(fèi)的典型案件進(jìn)行公開審理。

（十二）做好宣傳教育引導(dǎo)。小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會要加強(qiáng)組織動(dòng)員和溝通協(xié)調(diào)，教育引導(dǎo)業(yè)主積極交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主所在單位應(yīng)大力支持、積極倡導(dǎo)本單位黨員干部、公職人員或員工認(rèn)真履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。新聞媒體要加大宣傳引導(dǎo)，推動(dòng)全社會形成自覺交納物業(yè)費(fèi)的良好風(fēng)氣。

黃岡市區(qū)居民小區(qū)電梯使用安全管理辦法（試行）

為加強(qiáng)市區(qū)居民小區(qū)電梯使用安全管理，預(yù)防電梯事故，保障居民人身和財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》《湖北省電梯使用安全管理辦法》《湖北省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)電梯質(zhì)量安全工作的實(shí)施意見》（鄂政辦發(fā)〔2018〕38號）和《中共黃岡市委關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)居民小區(qū)黨組織建設(shè)提升基層社會治理效能的意見》（黃發(fā)〔2020〕6號）有關(guān)規(guī)定和文件精神，結(jié)合市區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

一、落實(shí)小區(qū)電梯使用安全管理責(zé)任

（一）明確安全管理責(zé)任主體。小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)單位的委托，作為小區(qū)電梯使用單位，負(fù)責(zé)做好小區(qū)電梯日常安全管理工作。

（二）規(guī)范責(zé)任主體變更程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變更的，原單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將物業(yè)服務(wù)期間形成的電梯安裝、改造、維修、使用和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，以及電梯產(chǎn)品隨附資料和運(yùn)行記錄完整地移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會。

（三）做好安全責(zé)任公開公示。每臺電梯轎廂內(nèi)應(yīng)明示使用管理單位及安全管理責(zé)任人、維保單位及日常維保責(zé)任人和安全提示。

二、做好小區(qū)電梯使用安全管理工作

（四）建立電梯安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案包括電梯出廠隨機(jī)文件、監(jiān)督檢驗(yàn)和定期檢驗(yàn)報(bào)告、日常維護(hù)保養(yǎng)記錄、運(yùn)行故障和事故記錄等。

（五）確保電梯維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量。與取得電梯安裝、改造、維修或制造資格的單位簽訂日常維護(hù)保養(yǎng)合同，應(yīng)當(dāng)保持維護(hù)保養(yǎng)單位的相對穩(wěn)定，并對其維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保證電梯日常維護(hù)保養(yǎng)單位正常開展維護(hù)保養(yǎng)工作。

（六）定期開展檢驗(yàn)檢測。按照有關(guān)安全技術(shù)規(guī)范的要求，在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請，并在檢驗(yàn)合格后，及時(shí)更換張貼“檢驗(yàn)合格標(biāo)志”。未經(jīng)定期檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的電梯，不得繼續(xù)使用。

（七）配備專職電梯安全管理人員。安全管理人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)資格，持證上崗。安全管理人員應(yīng)當(dāng)對電梯使用狀況進(jìn)行經(jīng)常性檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理；情況緊急時(shí)，可以決定停止使用電梯并及時(shí)報(bào)告使用單位負(fù)責(zé)人。

（八）及時(shí)處置電梯故障。接到電梯發(fā)生故障的信息后，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，科學(xué)處置，排除故障，并向報(bào)警的當(dāng)事人做出說明，以消除當(dāng)事人的顧慮。

（九）加強(qiáng)老舊電梯的維修、更新或改造。對市區(qū)小區(qū)老舊電梯存在使用年限超過12年，國家明令停止生產(chǎn)或制造廠家已經(jīng)退出市場，使用8年以上且驅(qū)動(dòng)方式、調(diào)速方式、控制方式落后、能耗大、噪音大，使用8年以上且驅(qū)動(dòng)主機(jī)和其他主要配套技術(shù)落后、磨損老化嚴(yán)重、設(shè)備已經(jīng)3次大修以及其他經(jīng)法定電梯專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)確認(rèn)需要進(jìn)行更新改造等情形和問題的，使用管理責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織電梯維修、更新或改造，切實(shí)消除安全隱患。

三、明確業(yè)主責(zé)任和義務(wù)

（十）明確愛惜保護(hù)責(zé)任。應(yīng)當(dāng)遵守電梯安全使用說明和安全注意事項(xiàng)的要求，監(jiān)督他人安全文明規(guī)范使用電梯，參與涉及電梯管理、修理、改造、更新等事務(wù)的協(xié)商表決。

（十一）明確有償維護(hù)責(zé)任。應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)或者管理費(fèi)，承擔(dān)電梯日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、改造、修理、更新、檢驗(yàn)檢測、安全評估等所需費(fèi)用。

（十二）明確嚴(yán)格監(jiān)督責(zé)任。監(jiān)督使用單位依法履行電梯安全管理職責(zé)；根據(jù)電梯維保信息公示情況監(jiān)督維保單位。

（十三）明確舉報(bào)投訴責(zé)任。舉報(bào)投訴未履行電梯安全使用管理責(zé)任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，舉報(bào)投訴未履行電梯維保質(zhì)量安全責(zé)任的電梯維保單位。

四、完善經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制

（十四）明確電梯更新、改造、重大修理（含加裝）經(jīng)費(fèi)來源。電梯更新、改造、重大修理（含加裝）費(fèi)用包括拆除費(fèi)、采購費(fèi)、安裝費(fèi)及委托電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)的評估費(fèi)等，依照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會向主管部門申請，從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，資金不足部分或者無住宅專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主按照專有部分占建筑物總面積的比例承擔(dān)。列入老舊小區(qū)改造的居民小區(qū)，可由中央改造資金中安排部分資金補(bǔ)貼既有住房增設(shè)電梯費(fèi)用。業(yè)主可以按照有關(guān)規(guī)定提取住房公積金，用于電梯更新、改造、修理和既有住宅增設(shè)電梯。

（十五）規(guī)范電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用繳納和使用。電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用于電梯日常管理、保險(xiǎn)、維護(hù)保養(yǎng)、檢驗(yàn)檢測和安全評估等事項(xiàng)。電梯使用人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)單獨(dú)立賬、專款專用，出現(xiàn)結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)使用，不得挪作他用。電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)每年至少一次在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

五、強(qiáng)化電梯安全監(jiān)管責(zé)任

（十六）壓實(shí)部門監(jiān)管職責(zé)。市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)依法開展電梯維保單位和使用管理人安全監(jiān)管，積極創(chuàng)新監(jiān)管手段，嚴(yán)厲打擊未按安全技術(shù)規(guī)范要求維保、日常使用管理不到位等違法違規(guī)行為，督促電梯維保單位和使用管理人主動(dòng)落實(shí)安全主體責(zé)任。住建部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的征繳及使用工作，履行物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管職責(zé)，協(xié)助推動(dòng)物業(yè)管理單位落實(shí)電梯安全主體責(zé)任。應(yīng)急管理部門負(fù)責(zé)做好電梯困人故障的應(yīng)急救援工作，配合電梯應(yīng)急救援平臺運(yùn)行管理。公安部門負(fù)責(zé)做好電梯群體性突發(fā)事件應(yīng)急處理、現(xiàn)場秩序和安全維護(hù)，依法查處破壞電梯設(shè)施、危害公共安全等違法行為。財(cái)政部門負(fù)責(zé)保障市屬有關(guān)部門履行電梯安全監(jiān)管職責(zé)所需必要工作經(jīng)費(fèi)、裝備投入。

六、建立綜合防范體系

（十七）依法實(shí)施行政強(qiáng)制。市場監(jiān)管部門可以采取強(qiáng)制手段，對存在嚴(yán)重事故隱患的電梯依法封停，督促電梯使用、維保單位立即進(jìn)行整改，消除安全隱患，經(jīng)檢驗(yàn)合格后，方可恢復(fù)使用。

（十八）強(qiáng)化誠信體系建設(shè)。探索建立電梯使用、維保單位“黑名單”管理制度，通過事故調(diào)查、安全檢查、群眾舉報(bào)投訴等途徑，對有不良記錄的電梯使用、維保單位采取重點(diǎn)監(jiān)管、政策制約與輿論監(jiān)督，及時(shí)向社會公開監(jiān)督檢查結(jié)果，并向相關(guān)部門通報(bào)。

（十九）鼓勵(lì)社會參與監(jiān)督。鼓勵(lì)人民群眾參與電梯安全的監(jiān)督，暢通舉報(bào)投訴渠道，簡化舉報(bào)投訴流程，如實(shí)向相關(guān)部門舉報(bào)投訴電梯使用、檢驗(yàn)中的違法違規(guī)行為。

（二十）加大指導(dǎo)宣傳力度。相關(guān)部門要加強(qiáng)電梯安全運(yùn)行及業(yè)主安全主體責(zé)任意識等方面的宣傳，引導(dǎo)乘客文明乘梯，增強(qiáng)公眾電梯安全防范意識和責(zé)任承擔(dān)意識。鼓勵(lì)新聞媒體、學(xué)校、社會團(tuán)體等開展電梯安全知識的宣傳教育。

（二十一）積極開展電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)工作。引導(dǎo)和鼓勵(lì)電梯使用、維保單位投保電梯責(zé)任保險(xiǎn)，提高電梯安全事故賠付能力。

黃岡市區(qū)居民小區(qū)車庫車位規(guī)劃建設(shè)與使用管理指導(dǎo)意見（試行）

為深入推進(jìn)市區(qū)小區(qū)治理，進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)居民小區(qū)車庫車位規(guī)劃建設(shè)與使用管理，緩解小區(qū)停車難、停車貴、亂停車問題，根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》《中華人民共和國消防法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《中共黃岡市委關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)居民小區(qū)黨組織建設(shè)提升基層社會治理效能的意見》（黃發(fā)〔2020〕6號）等有關(guān)法律法規(guī)和文件精神，結(jié)合市區(qū)實(shí)際，提出如下指導(dǎo)意見。

一、強(qiáng)化小區(qū)車庫車位規(guī)劃管控

（一）科學(xué)合理規(guī)劃小區(qū)車庫車位。各類小區(qū)應(yīng)合理規(guī)劃地下普通停車位、人防工程停車位和配套服務(wù)商業(yè)停車位，人防工程不得變相規(guī)劃建設(shè)用于商業(yè)的地下車庫和其他商業(yè)用途。新建小區(qū)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民增長趨勢，科學(xué)規(guī)劃停車泊位，及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整車位配比標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)人車分流需要，保障小區(qū)道路系統(tǒng)微循環(huán)。新建小區(qū)應(yīng)全面推行人車分流，原則上不規(guī)劃建設(shè)地面停車泊位。小區(qū)確需配置地面停車泊位的，由自然資源和規(guī)劃、城管執(zhí)法、消防救援等職能部門進(jìn)行指導(dǎo)、規(guī)范，依法依規(guī)科學(xué)合理劃定。加大對建設(shè)地下停車庫建設(shè)的政策支持力度，進(jìn)一步降低開發(fā)建設(shè)成本。

（二）嚴(yán)格保護(hù)小區(qū)綠化植被。嚴(yán)格控制各類小區(qū)通過毀綠規(guī)劃建設(shè)地面停車泊位。老舊小區(qū)改造確需占用綠化面積規(guī)劃建設(shè)車庫車位的，應(yīng)進(jìn)行充分論證、廣泛征求意見，須經(jīng)小區(qū)業(yè)主代表大會或業(yè)主委員會討論通過并征得社區(qū)居委會同意，有綠化規(guī)劃的還應(yīng)報(bào)經(jīng)城管部門批準(zhǔn)，且以生態(tài)停車泊位建設(shè)為主。

（三）全面規(guī)范小區(qū)地面消防車道管理。住建部門督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行消防工作責(zé)任，健全消防安全管理；消防救援部門加強(qiáng)對小區(qū)消防業(yè)務(wù)的指導(dǎo)和規(guī)范。視情形由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)消防車道、消防路面進(jìn)行全線標(biāo)識，以方便居民群眾識別、物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)和提醒。

二、健全小區(qū)車庫車位租賃機(jī)制

（四）做好小區(qū)車庫車位權(quán)屬解釋工作。小區(qū)地面停車庫、地面停車位、地面架空層停車位、地下普通停車位、人防工程停車位、通過老舊小區(qū)改造的停車位等各類車庫車位的相關(guān)權(quán)屬，由自然資源和規(guī)劃、住建、人防等事權(quán)部門按照國家相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行解釋。

（五）優(yōu)化小區(qū)車庫車位資源配置。小區(qū)車庫車位應(yīng)優(yōu)先向業(yè)主開放，優(yōu)先保障業(yè)主使用，優(yōu)先向業(yè)主租售轉(zhuǎn)讓。小區(qū)車庫車位租賃應(yīng)兼顧業(yè)主各方面需求，堅(jiān)持長租、短租和臨停相結(jié)合，合理配置、充分開發(fā)利用停車泊位資源。引導(dǎo)和推動(dòng)各類新建小區(qū)、未竣工驗(yàn)收小區(qū)和車位空閑較多的已交付小區(qū)，按照不低于規(guī)劃審批車位總數(shù)三分之一的標(biāo)準(zhǔn)劃定短租、臨停車位；空閑較少的已交付小區(qū)，其尚未出售的車位主要用于業(yè)主短租或臨停。

（六）規(guī)范小區(qū)車庫車位停泊服務(wù)合同管理。住建部門會同市場監(jiān)督管理部門制訂市區(qū)統(tǒng)一、規(guī)范的小區(qū)車庫車位停泊服務(wù)合同范本。小區(qū)車庫車位短租轉(zhuǎn)讓合同，適宜以l年期或以上、3年期及以下為主。各類人防工程車位租賃轉(zhuǎn)讓合同約定的剩余使用期限，應(yīng)在人防工程車位備案合同約定的剩余期限內(nèi)。

（七）合理約定小區(qū)車庫車位租賃服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。綜合參考周邊地市及市場調(diào)查，市區(qū)暫時(shí)按照地下車庫車位短租車位租賃費(fèi)250元／月左右、業(yè)主臨停停泊服務(wù)費(fèi)15元／天左右的標(biāo)準(zhǔn)為參考，引導(dǎo)和推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會協(xié)商約定具體租賃標(biāo)準(zhǔn)；雙方難以達(dá)成一致的，街道、社區(qū)加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，推動(dòng)各方對租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)形成共識。支持地面公共停車位實(shí)行收費(fèi)管理，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三、加強(qiáng)小區(qū)車庫車位綜合治理

（八）完善小區(qū)車庫車位使用管理考核評價(jià)機(jī)制。小區(qū)車庫車位使用管理納入小區(qū)治理及社區(qū)治理的重要內(nèi)容，黃州區(qū)及街道、社區(qū)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，自然資源和規(guī)劃、住建、城管、人防、市場監(jiān)督、消防救援等部門負(fù)責(zé)監(jiān)管，小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及開發(fā)建設(shè)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施，使用管理情況作為“四城聯(lián)創(chuàng)”和基層治理工作考核依據(jù)。

（九）規(guī)范小區(qū)車庫車位使用管理。涉及小區(qū)業(yè)主共有車位的使用管理，應(yīng)由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論決定。新建小區(qū)或未竣工小區(qū)在房屋預(yù)售前，開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)編制車庫車位租售專項(xiàng)方案，報(bào)自然資源和規(guī)劃、住建、人防等部門備案。已竣工驗(yàn)收小區(qū)，街道、社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)企業(yè)及前期物業(yè)、業(yè)主或業(yè)主委員會制訂小區(qū)車庫車位租賃使用管理辦法。已交付小區(qū)及老舊小區(qū)，街道、社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)小區(qū)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)委會商定車庫車位使用管理方案，未商定車庫車位使用管理方案的，由相關(guān)職能部門視情形將開發(fā)建設(shè)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入“黑名單”或失信管理。

（十）公開小區(qū)車庫車位信息。小區(qū)車庫車位規(guī)劃及物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車泊位、使用方案及管理辦法、租售及短租臨停情況、公共收益等基本信息，每年度向全體業(yè)主公開，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

（十一）加強(qiáng)小區(qū)道路安全管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化小區(qū)車輛管理，建立健全及時(shí)發(fā)現(xiàn)、勸導(dǎo)、制止及舉報(bào)投訴違停違放車輛機(jī)制，保持小區(qū)道路暢通。業(yè)主委員會應(yīng)制訂小區(qū)車輛出行及管理公約，教育引導(dǎo)業(yè)主加強(qiáng)自律，形成良好車輛出行習(xí)慣。條件具備的小區(qū)應(yīng)實(shí)行主干道路微循環(huán)、單行線，實(shí)現(xiàn)人車分流。

（十二）加大執(zhí)法查處力度。城管執(zhí)法部門牽頭負(fù)責(zé)市政主次干道連接住宅小區(qū)道路及小區(qū)內(nèi)停車治理。對在小區(qū)消防道路上違法違規(guī)停車的，消防救援部門要加強(qiáng)執(zhí)法查處，可聯(lián)合城管執(zhí)法部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)處理。對在小區(qū)連接市政道路主次干道連接線道路上違法違規(guī)停車的，城管執(zhí)法、公安交警部門要及時(shí)依法處理。

（十三）維護(hù)原有合同約定。本意見印發(fā)之日前已簽訂轉(zhuǎn)讓租賃協(xié)議的小區(qū)車庫車位合同，由合同雙方依法依規(guī)按原協(xié)議約定。