某產業園項目工程PPP項目實施方案

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*******管委會

二0一X年X月

目 錄

第一章 項目概況…………………………………….. – 3 –

一、基本情況………………………………………….. – 3 –

二、經濟技術指標……………………………………..- 6 –

三、項目公司情況…………………………………….- 10 –

第二章 風險分配基本框架……………………… – 13 –

一、風險分配原則……………………………….. – 13 –

二、風險分擔方案………………………………………. – 13 –

三、風險應對措施…………………………………….. – 15 –

第三章 項目運作模式……………………………………. – ** –

一、項目運作方式………………………………………… – ** –

二、項目邊界條件……………………………………………. – ** –

第四章 交易結構………………………………………… – 18 –

一、投融資結構……………………………………………. – 18 –

二、采報機制及保障…………………………………….. – 18 –

三、退出機制…………………………………………………… – 22 –

四、相關配套安排…………………………………………… – 22 –

第五章 合同體系………………………………………….. – 23 –

一、合同結構…………………………………………………. – 23 –

二、權利義務…………………………………………………… – 24 –

三、政府支持……………………………………………… – 25 –

第六章 監管架構……………………………………………. – 26 –

一、授權關系…………………………………………. – 26 –

二、監管方式和政府介入…………………………………. – 26 –

第七章 采購方式選擇………………………………… – 29 –

一、招標方式………………………………………………….. – 29 –

二、招標組織形式……………………………………. – 29 –

三、招標內容和范圍………………………………… – 29 –

四、招標時間安排………………………………………….. – 29 –

五、投標人資格條件……………………………………….. – 30 –

六、評標辦法和主要標準……………………………… – 30 –

第八章 財務測算……………………………………………… – 33 –

一、內部收益率…………………………………………… – 33 –

第一章 項目概況

財金10號文背景下PPP項目執行階段實操、績效考核及PPP項目合同解析培訓的通知

一、基本情況

（一）項目概況

項目名稱：*******（一期、二期）建設工程（以下簡稱“本項目”）

項目類型：新建項目

所處階段：已完成項目可行性研究批復

開工和計劃完成時間：****年6月正式開工建設，預計到****年12月完成項目。

地點：**省**市**區

（二）公共產品和服務

本項目是**市**區采購社會投資人在園區內提供投融資、建設、運營一體化服務，形成的公共產品和服務包括：

（1）土地征遷服務。項目征遷面積504.704公頃，其中，集體土地366.6458公頃（水田107.1331公頃、水澆地1.6935公頃、旱地159.0873公頃、園地44.2474公頃、林地18.7444公頃、其他農用地35.313公頃）；國有土地138.0582公頃（城鎮村及工礦用地106.2929公頃、交通用地22.7359公頃、水域及水利設施用地9.0294公頃）；未利用地0.4271公頃（河流水面）。

征遷范圍內共涉及6個社區的拆遷安置，拆遷民房的總建筑面積869195平方米，采用實物安置的方式。

（2）土地平整服務。片區場平工程涉及用地面積504.704公傾，根據規劃方案的道路規劃標高和現狀標高，估算土方內部平衡后，仍需借方879.69萬立方米。

（3）市政配套設施建設及運營服務。項目道路用地面積509594平方米，道路總長度約19903m，進行投融資、建設和運營維護，形成符合設計標準市政道路設施。

（4）公共設施建設及運營服務。

①社區服務中心4處，總用地面積為18300平方米，建筑面積為27060平方米。

②綜合文化活動中心1處，總用地面積為4300平方米，建筑面積為5**0平方米。

③公交首末站3處公交首末站。

④中學2所，分別為初中和高中，總用地面積約為68800平方米，建筑面積約55040平方米。

⑤小學3所，總用地面積約為65300平方米，建筑面積約52180平方米。

⑦幼兒園7所，總用地面積約26858平方米，建筑面積約27246.4平方米。

⑦垃圾轉運站（收集站）4座，每座服務半徑1.0～1.5公里，總用地面積4500平方米，建筑面積約3000平方米。

⑧公共衛生間：14處

⑨景觀綠化工程公園綠地面積193000平方米，片區內防護綠地面積1348400平方米，廣場用地4300平方米。

上述①-⑨進行投融資、建設并達到可用性標準。

（5）安置房建設。片區內拆遷民房總建筑面積約869195平方米，采取實物安置的方式。其中實物安置于片區內設置10塊安置用地，總用地面積為660735平方米，總安置建筑面積1086058.36平方米。形成符合設計標準和滿足《工程施工質量驗收規范》合格標準的安置房。

（三）項目采用PPP模式的必要性和可行性

采用PPP模式的優勢：

（1）有助于緩解財政支出壓力、緩解政府融資平臺債務風險。財預〔**14〕351號文件“通過PPP模式轉化為企業債務的，不納入政府債務” 。

（2）有助于加快政府職能轉變；國辦發〔**15〕42號文件“PPP模式有利于加快轉變政府職能，實現政企分開、政事分開”、 財金〔**14〕76號文件“推廣PPP模式是加快轉變政府職能、提升國家治理能力的一次體制機制變革”。

（3）有助于推進公共資源配置市場化；財金〔**14〕76號文件“PPP模式有利于整合社會資源，盤活社會存量資本”。

（4）項目投融資、建設和運營可一次性招標和實施，不僅可加快項目建設、提高產品供給效率，也有利今后的運營和管理；招標投標法實施條例第九條“已通過招標方式選定的特許經營項目投資人依法能夠自行建設、生產或者提供可不進行招標”。

采用PPP模式的政策支持：

（1）《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》明確將能源、交通運輸、水利、環境保護、市政工程等五大吸納資金規模巨大和投資收益含金量高的行業，開辟為特許經營的領域，并提出最長30年的運營期限，明確國家鼓勵包括政策性、開發性金融機構參與。

（2）**15年2月13日財政部、住建部《關于市政公用領域開展政府和社會資本合作項目推介工作的通知》（財建[**15]29號）中明確“道路橋梁可實行建設施工、養護管理一體化的經營方式”。

（3）國家發改委《關于開展政府和社會資本合作的指導意見》（發改投資[**14]2714號）明確“PPP模式主要適用于政府負有提供責任又適宜市場化運作的公共服務、基礎設施類項目”，且操作模式的選擇上包含了非經營性項目。

（4）《**省人民政府關于推廣政府和社會資本合作（PPP）試點的指導意見》（*政〔**14〕47 號）中明確提出的“鼓勵縣級以上人民政府將交通、能源、市政、水利、信息、環保、保障性安居工程、**和養老服務等基礎設施和公用事業項目，以特許經營的方式實施PPP試點”的指導精神。

（5）建設部《關于加快市政公用行業市場化進程的意見》（城建[**02]272號），明確提出了“鼓勵社會資本、外國資本采取獨資、合資、合作等多種形式，參與市政公用設施的建設，形成多元化的投資結構”。

本項目采用PPP模式既能符合響應國家相關政策要求，又符合項目實際情況。本項目已通過物有所值評價和財政承受能力論證。

（四）項目運作的目標和意義

**市政府計劃借助****占全國80%的市場份額的資源優勢及未來大**產業發展優勢，以“**、低碳、綠色、高科技”大**產業為發展理念，打造一個集總部經濟、高端**、特色**、**旅游、****、**管理、**交易、會展經濟、**地產等為一體的現代****產業集群。園區定位有特色****區、**總部**研發區、**產業區、綜合商務區及宜居綜合配套服務區。通過項目運作，強化產業集聚效應，有利于資源整合和結構優化，提高**產業競爭力。

二、經濟技術指標

（一）項目區位

*******一期、二期用地位于**市**區**鎮，規劃用地主要包括**鎮**村和**村、**村、**村四個行政村。四至范圍：東至**大道、西至**大道、南至**大道、北至**線。

圖1－1項目區位圖

（二）占地面積

規劃用地詳見土地利用規劃表

土地利用規劃表

序號用地代碼用地分類用地面積占規劃建設用地比例（%）（公頃）1R居住用地101.96**.50%其中R2二類居住用地82.79 BR混合用地（居住70%）11.3 R22服務設施用地4.22 BR2商住混合用地（居住部分）3.65 2A公共管理與公共服務設施用地82.95**.67%其中A1行政辦公用地0.45 A22文化活動設施0.43 A33中小學用地13.4 A51**用地68.67 3B商業服務業設施用地89.2117.93%其中B11零售商業用地15.01 B12批發市場用地8.18 B14旅館用地4.34 B29其他商務用地55.28 BR混合用地（商業30%）4.84 BR2商住混合用地（商業部分）1.56 4M工業用地6.681.34%其中M1一類工業用地6.68 5S道路與交通設施用地58.911.84%其中S1城市道路用地55.51 S41公共交通場站用地0.74 S42社會停車場用地2.65 6U公用設施用地3.20.64%其中U12供電用地0.87 U21排水用地0.22 U22環衛用地2.11 7G綠地與廣場用地154.5731.07%其中G1公園綠地19.3 G2防護綠地134.84 G3廣場用地0.43 7H11 城市建設用地497.47100.00?非建設用地7.23 其中E1水域7.23 9合計504.7

（三）建設內容

（1）土地平整。片區場平工程涉及用地面積504.704公傾，根據規劃方案的道路規劃標高和現狀標高，估算土方內部平衡后，仍需借方879.69萬立方米。

（2）市政配套設施。項目道路用地面積509594平方米，道路總長度約19903m。

（3）公共設施建設。包括片區內配套的社區服務中心、綜合文化活動中心、公交站、中小學、幼兒園、垃圾轉運站、公共衛生間及景觀綠化工程。

（4）安置房建設。片區內拆遷民房總建筑面積約869195平方米，采取實物安置的方式。其中實物安置于片區內設置10塊安置用地，總用地面積為660735平方米，總安置建筑面積1086058.36平方米。

（四）投資規模

本項目建設投資476671.55萬元，其中土地征遷76528.28萬元，土地平整30858.25萬元，市政配套設施29075.93萬元，公共配套設施61927.07萬元，安置區278282.02萬元。由中標社會投資人為本項目提供融資、建設、運營一體化服務，并需在項目開工前提供5億元土地征遷費用。

（五）主要產出說明

（1）項目建設標準：工程質量標準為合格。工程質量按**省建設工程相關規定執行，由相應質量監督部門按建設程序對項目工程質量和進度進行監督。

（2）項目運營維護標準：對項目設施進行管理和養護的工作內容及質量標準應符合**省及**市相關道路養護管理質量要求、保潔長效管理考核辦法、城市園林綠化養護管理質量要求、城市綠化管理辦法等適用法律的規定。

（六）資金來源

本項目資金來源自有資本金和債務資金，自有資本金由政府出資人代表與社會投資人按股比出資，債務資金由項目公司進行融資獲得。

三、項目公司情況

（一）總投資及資本構成

項目建設投資約48億，其中項目自有資本金9.6億（**%，政府方0.48億，社會投資人9.12億），債務資金約38.4億（80%）。

（二）股權結構

（1）項目公司注冊資金（首期應不少于8000萬元）、注冊住所（**市**區）、組織形式（有限責任公司），股東注冊資本金的注入時間及管理按國家相關法律法規的規定辦理。

（2）項目公司股東結構、出資比例、出資形式

由中標的投資人與政府出資人代表**市**區**實業有限公司（以下簡稱“**實業”）共同組建項目公司，出資比例為95%:5%（若屬聯合體中標的，則聯合體應按照聯合協議的約定分別繳納出資，聯合體成員合計持股比例為95%），出資形式均為貨幣，雙方以各自認繳的注冊資本為限對項目公司承擔有限責任，分享相關的權益。

（3）成立時間：中標投資人應在與*******管委會簽訂《PPP投資合作協議》之日起的四十日內按照《公司法》等中國適用法律和招標文件規定成立項目公司，并在項目所在地工商部門進行注冊登記獲得法人資格，登記管理機關向項目公司簽發營業執照的日期即為項目公司成立之日。

（4）項目公司經營范圍：項目公司負責《PPP投資合作協議》項下的投資、融資、建設及運營維護（含建筑工程、道路工程、橋涵工程、管線工程、照明工程、綠化工程及其他附屬工程）業務。

（5）股權轉讓：在《PPP投資合作協議》簽訂后5年內社會投資人不得轉讓其在項目公司的股權（引進基金模式融資的，另行協商并經政府方同意），在《PPP投資合作協議》簽訂后5年后，經區政府同意，社會投資人可以轉讓其在項目公司中的全部或部分股權，但受讓方應滿足履行本協議要求的融資能力、財務信用、技術能力、運營經驗等基本條件，并已經經以書面形式明示，在其成為項目公司股東后，督促并確保項目公司繼續承擔本協議項下的義務。

（三）融資結構及融資成本

本項目由項目公司（或社會資本方）進行融資，通過銀行貸款、基金、保險等多種形式進行融資，確保本項目最優的融資結構和最低的融資成本。

1.3.1建設投資及資本構成

項目建設投資約48億，其中項目自有資本金9.6億（**%，政府方0.48億，社會投資人9.12億），債務資金約38.4億（80%）。

1.3.2資產負債

項目總投資的80%主要由項目公司股東通過銀行貸款解決，項目公司承擔貸款償還責任。

1.3.3股權結構

項目公司由政府方實際出資方和社會資本公共組建，股權比例為0.5:9.5。

1.3.4融資結構及主要融資成本

本項目由項目公司進行融資，通過多種形式進行融資，確保本項目最優的融資結構和最低的融資成本。

1.3.5項目公司股東融資風險擔保要求

（1）本項目項目公司政府方出資人代表至少須有一方為區直屬國有企業。

（2）本項目由**市**區**實業有限公司為項目提供支付,以保證項目投資方股權收益的實現，擔保方的財務狀況需得到潛在投資人的認可。

（3）項目公司股東須承諾在投資建設滿后并按約定對投資人的股權進行回購。承諾回購單位的財務狀況需得到潛在投資人的認可。

（4）承擔支付義務的本級財政部門須出具將本項目政府購買服務的款項納入逐年的政府預算中的承諾函，同級人大須同意上述預算，并由財政局、人大出具相關文件。

第二章 風險分配基本框架

一、風險分配原則

按照風險應由最適宜承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔原則，工程建設、運營維護風險由中標的投資人承擔，融資風險由本項目的投資人承擔，法律、政策風險由市政府承擔，不可抗力等風險由各方共同承擔。

二、風險分擔方案

本項目的建設內容較多，涉及征地拆遷、場地平整、市政配套設施建設、公共設施建設和安置房建設等內容，且投資額大，實施周期長，涉及的利益相關者較多，社會影響面較大，全面識別和妥善處理項目全生命周期中的各種風險是實現項目落地、維護公共利益的得要保障。根據風險分配的原則，確定風險分擔方案如表2-1：

表2-1項目風險分擔方案

風險因素

分組風險因素雙方共擔政府項目公司政府出資人代表社會資本設計政府部門要求改變項目功能性要求 √ 合同實施時，項目公司提出一個比較經濟的施工或運營方案，致使項目功能性要求改變 √√設計缺陷 √ 融資在投標截止日到簽署特許經營權合同期間，貸款利率提高 √√簽署特許經營權合同之后，貸款利率提高 √√通貨膨脹率比預期的高 √√初級債務再融資產生的利潤√ 融資未及時到位 √√政府方要求趕工期而導致的項目公司融資成本增加 √ 建設在特許經營權合同談判期間，項目公司被要求增加投資，致使進度延誤，成本超支 √ 建設費用超支 √√建設質量不合格 √√過多的合同變更 √√分包商/供應商的違約 √√在基礎工程施工時，發現文物 √ 完工時間延后 √√運營運營費用超支 √√運營收入低于預期 √√低運營生產能力 √√維護費用高于預期 √√維護要比預期頻繁 √√由于恐怖襲擊而關閉√ 政府部門人員的過失，導致遲延支付補貼 √ 移交移交的資產不達標 √√特許經營期滿后，本項目仍可以繼續工作，但已經不能滿足即時的新要求了 √ 政治和

政府政策資產征用 √ 政府決定過程的低效率 √ 很強的政治反對/不友好 √ 法律一個特殊的法律出臺，要求改變設計指標，進而導致設計發生改變 √ 稅收政策的變化 √√對當地政府主管部門授予項目公司的特許經營權進行追索 √ 自然不可抗力√ 地質條件√ 氣候√ 環境√

三、風險應對措施

針對項目實施過程存在的各種風險因素，制如風險應對措施如表2-2。

表2-2項目風險應對措施

設計風險、建設風險加強建設期監管（資金、工期、質量、安全）強制保險方案建立履約保函體系融資風險、運營風險完善政府支付方式和項目匯報機制建立績效考核收費的調價機制明確社會資本承擔的公共責任、產出說明完善保險與保函、臨時接管、移交法律風險、政策風險建立法律政策變更的解決機制科學規劃與配套建設、政府支付方式和項目匯報機制社會資本選擇風險增加社會投資人的競爭性、做好資格審查工作政治風險、宏觀經濟風險和不可抗力風險制定應急處置預案明確臨時接管和提前終止的條件強制保險方案

第三章 項目運作模式

一、項目運作方式

本項目屬于非經營性項目，缺乏“使用者付費”的基礎、主要依靠“政府付費”回收投資成本及社會投資人的合理利潤，可通過政府購買服務，采用投資—建設—運營、維護—移交方式運作。

（1）項目合作期：10年（含年建設期），建設期以項目具備開工條件并發出開工通知之日起開始計算，通過竣工驗收后進入運營期。

（2）合作期限的延長：發生如下事件后，項目合作期可適當延長

①由政府方原因導致的完工延誤情形出現；

②由于法律變更或政府方行為導致項目公司在項目合作期內受到影響并使項目公司遭受實質性的損失。

二、項目邊界條件

（1）投資范圍：含本項目用地紅線范圍內征地拆遷的投融資、土地平整的投融資和建設、市政配套設施的投融資、建設和運營維護、公共設施的投融資、建設和運營維護、安置房的投融資、建設；

（2）合作期：10年（含建設期）；

（3）工程建設

①本項目設計由項目業主負責，項目業主將**區審計部門審后預算價為準，提交招標人確認后實施；

②已通過招標方式選定的特許經營項目投資人依法能夠自行建設、生產或者提供可不進行招標，項目公司按照**市**區審計部門審后預算價為準。建設項目其他費用按實際發生金額為準，需經實施機構和項目公司認可。

③質量標準：合格。

④工程驗收：按單體項目各自驗收，由項目業主根據法律、法規的規定在接到項目公司竣工驗收報告后組織有關部門驗收。項目公司應按國家及行業主管部門規定辦理工程竣工驗收手續。

（4）履約保障邊界

由項目公司出具履約保函給項目實施機構——*******管委會，分別開具建設保函、運營維護保函，具體在合同中明確金額和保函格式。

第四章 交易結構

一、投融資結構

………………

…………（未完）